Clausulas suelo

El BOE de 21 de enero de 2017 publicaba el esperadísimo Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo para posibilitar la solución de controversias entre consumidores y usuarios en relación a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria que contienen las denominadas “cláusulas suelo”.
En mi criterio antes de firmar ningún documento con el banco ha de actuarse con dos precauciones:
1.- comprobar con alguien experto, como yo, si el banco ofrece toda la cantidad debida, y si no lo hace reclamar esa cantidad judicialmente
2.- si el banco ha rechazado la reclamación acudir a un abogado experto para que analice si existe o no posibilidad de reclamar judicialmente

Tengo experiencia en la interposición de demandas judiciales contra los bancos reclamándoles las cantidades indebidamente cobradas por cláusulas suelo.

Habiendo obtenido en dichos pleitos resultados satisfactorios para el cliente.

Hay que tener en cuenta que si existe o ha existido una cláusula suelo y se acude al juzgado, éste condenará al banco a devolver las cantidades cobradas indebidamente, junto con los intereses correspondientes.

Lo primero de todo es entender la situación que se plantea. Las cláusulas suelo son estipulaciones en los contratos hipotecarios que fijan un tope mínimo de intereses a pagar, normalmente con intereses de hipotecas referenciadas al Euribor. Por ejemplo, fijan un suelo del 3%.

Es claro que las cláusulas suelo son nulas y las entidades financieras deben suprimirlas de sus escrituras con garantía hipotecaria, y devolver el dinero cobrado en exceso a sus clientes.

Los juzgados así lo reconocen.

Analizaré brevemente la situación.

La Sentencia del Tribunal Supremo 1916/2013, de 9 de mayo, fue la primera en la que el Tribunal Supremo declaró  la nulidad de estas cláusulas.

Esta Sentencia fue dictada condenando a las entidades financieras demandadas a eliminarlas de sus contratos,  a abstenerse de utilizarlas, al tiempo que mantenía  la obligatoriedad de los contratos suscritos entre el banco y el consumidor pero sin las cláusulas abusivas.

Hubo sentencias de las Audiencias Provinciales que eran contradictorias, por lo que la Sentencia del Tribunal Supremo 1280/2015, de 25 de marzo  analiza la posición contradictoria de las Audiencias Provinciales, estableciendo como doctrina jurisprudencial, en la parte dispositiva de la resolución:

” Que cuando en aplicación de la doctrina fijada en la sentencia de Pleno de 9 de mayo de 2013, ratificada por la de 16 de julio de 2014, Rc 1217/2013 y la de 24 de marzo de 2015, Rc 1765/2013 se declare abusiva y, por ende, nula la denominada cláusula suelo inserta en un contrato de préstamo con tipo de interés variable, procederá́ la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013″.

Esto es, habrá que devolver desde la publicación de la sentencia, 9-5-2013.

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre las cláusulas suelo va más allá y supone que los bancos tendrán que devolver a sus clientes todas las cantidades cobradas de más por la aplicación de unas cláusulas abusivas.

Ahora, por lo tanto, desde dicha sentencia, no existe límite temporal alguno para reclamar, y el banco tendrá que devolver todos los importes, no sólo los percibidos desde 9-5-2013.

Se trata de la sentencia del Tribunal de Justicia (Gran Sala), de fecha 21 de diciembre de 2016, Cuestión prejudicial núm. C 307/2015 y C 308/2015.

También es importante, una vez se sepa que existe la cláusula suelo, conocer el plazo desde el que se puede reclamar.

Técnicamente, se puede solicitar al banco la devolución desde que se aplicó el tipo de interés de la cláusula suelo.

La devolución no es automática.

La sentencia se aplica a las cláusulas suelo que hayan sido declaradas nulas por falta de transparencia. No parece complicado. La mayoría pecan de falta de transparencia. Por eso “la gente con cláusula suelo tiene que saber que debe reclamar sí o sí”. Lo que es seguro es que los bancos no van a devolver ningún dinero que no sea reclamado por los clientes.

Cual sería el procedimiento para recuperar el dinero:

Lo primero de todo, es presentar al banco un burofax o una reclamación extrajudicial. Este documento es un escrito en el que se reclama a la entidad la nulidad de la cláusula suelo y la devolución íntegra de las cantidades aplicadas. Si el banco atendiese esta reclamación y nos devolviese el dinero, no habría más que hacer.

Pero hasta ahora no ha sido lo habitual, y casi seguro que no lo será. Las entidades pelearán caso por caso.
Por lo tanto, después de enviar el burofax, tras un plazo prudencial de diez o quince días después de haber presentado la reclamación, hay que interponer ya una demanda judicial.

Cuales son los documentos para poder reclamar:

Basta con la escritura de la hipoteca y copias de los últimos recibos.
Si el banco ya suprimió la cláusula suelo, entonces hay que saber la fecha en la que se suprimió, pidiendo en el banco el último recibo en el que se cobró con cláusula suelo, o pidiendo al banco todos los recibos, para repasarlos y poder reclamar lo cobrado de más hasta la fecha en que se dejó de aplicar la cláusula suelo.

¿Se pueden reclamar intereses al banco?

Lo que sucede es que esta petición, en la práctica, solo se hace cuando se reclama judicialmente. Entonces si se pueden reclamar los intereses.

¿Qué cantidad se puede recuperar?

La cantidad que se puede recuperar es muy variable, y va a depender de muchos factores, como el porcentaje de suelo, el importe de la hipoteca o, sobre todo, los años.

Para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un euríbor más 1% con una cláusula suelo del 3% firmada en enero de 2005, el suelo ha incrementado el coste para el hipotecado en 4.103 euros. Sin embargo, si cogemos uno de los peores casos, el de una hipoteca de 300.000 euros a 25 años a Euríbor + 0,5 % con un suelo del 4% firmada en enero de 2001, el suelo habrá incrementado el coste de la hipoteca en 29.522 euros.

Juan Carlos Gómez Uruñuela. Abogado.

GASTOS HIPOTECARIOS

Los consumidores pueden reclamar los gastos que les cobró el banco y derivados de la formalización del préstamo hipotecario.

Estos son:

  1. Los honorarios del Notario derivados de la formalización del préstamo hipotecario.
  2. Los aranceles del Registro de la Propiedad para la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario.
  3. La liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados respecto al préstamo hipotecario.
  4. Honorarios de la Gestoría.
  5. Es dudoso si procede o no la devolución de los gastos de tasación.
    ¿Cuáles son los fundamentos legales para hacer la reclamación?:El fundamento legal para reclamar los citados gastos se encuentra en el artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, así como otras leyes complementarias.

Más concretamente, los apartados 3.a y 3.c que establecen que serán abusivas las cláusulas en las que se estipule que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción…)

También será abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Por lo tanto, los hipotecados tienen derecho a reclamar los gastos hipotecarios devengados del préstamo hipotecario, así lo ha resuelto no una Sección sino el Pleno del Tribunal Supremo en Sentencia de 23 de diciembre de 2015.

El fundamento de la declaración de nulidad no es tanto la falta de transparencia, como en el caso de las cláusulas suelo,  como el desequilibrio impuesto por los bancos a su favor, que hacen recaer sobre los consumidores la totalidad o mayor parte de los gastos, sin una distribución equitativa, y trasladando al consumidor costes que legalmente les corresponden a los bancos, cuando la garantía hipotecaria  beneficia a las propias entidades que obtienen un título ejecutivo privilegiado.