Ley 5/2019. Mayor protección al firmar una hipoteca.

Importantísima modificación a favor de las personas físicas que firmen préstamos hipotecarios.

 

Esto es lo que ha supuesto la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario no entrará en vigor hasta que pasen tres meses de la fecha de publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), 15-3-2019.

 

Ámbito de aplicación.

Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

  1. a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
  2. b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.

 

IMPORTANTÍSIMAS MODIFICACIONES:

 

1.- La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que reforma la Ley Hipotecaria, abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable :

 

  1. A) hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato.

 

  1. b) anula la comisión a partir del tercer año en la conversión de tipo variable a fijo, y rebaja los gastos de aranceles y notaría.

 

Especifica que, durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas. El objetivo es que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios.

 

2.- En cuanto al vencimiento anticipado también se legisla a favor del prestatario:

 

Concretamente, en el Artículo 24. Vencimiento anticipado.

Se exige para la ejecución por el banco:

 Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

 I.-Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses

 

Ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

 

 

También se modifica en consecuencia lo que establece la Disposición final quinta porque modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Dos. Se modifica el apartado 2 del artículo 693, que queda redactado en la siguiente forma:

«2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.»